-
¿Las
exigencias mínimas de estas viviendas son también aplicables a las demás, o
forman una categoría aparte?
-
¿Hay
un tamaño máximo para las viviendas mínimas?
-
Si
son una categoría distinta y se proyectan viviendas que encajan en el (rango de
) tamaño de las URM : ¿quién y cómo decide que se trata de viviendas ‘normales’
o de URM’s, y en consecuencia, cuáles serían las condiciones aplicables?
Respecto de las URM’s, el Preavance
apunta a un modelo especifico: alojamiento para jóvenes o parejas (¿sin hijos o
dependientes?) con alto grado de convivencia con los demás ocupantes del
edificio cuya finalidad o razón de ser no explicita, salvo que se sugiere un
cierto grado de voluntariedad apriorística, pre-acuerdos o una cierta intención
por parte de quien promueve. ¿Algo parecido a un intermedio entre el Narkofin,
el apart-hotel y el colegio mayor? No lo clarifica pero apunta a un modo de
residencia comunitaria que:
pretende fomentar la aparición, para
diferentes colectivos demandantes,
de tipos residenciales basados en unidades residenciales mínimas que se apoyen
en estancias compartidas comunitarias. (P 234, subrayado propio).
Considera que, una vez regladas las
URM’s no será necesario distinguir entre vivienda y residencia colectiva… afirmación
que no justifica y que , dado el modo en que define y condiciona las URM’s, no parece fácil asumir sin más.
Caracteriza las URM’s mediante tres tipos
de requisitos, que se comentan, no solo por lo que dicen respecto de las propias
URM’s sino también, por lo que pudieran anunciar respecto de la vivienda en
general: requisitos de superficie, de distribución de espacios, y de volumen.
Superficies
Estima un derecho a 18 m2 útiles por persona, y permite (¿?) la
agregación de 2 unidades mínimas para dos personas con lo que conduce (¿?) a
una vivienda mínima de 36 m2 útiles propios o internos. Adicionalmente obliga a espacios comunitarios de
‘hasta’ el 20% (¿qué quiere decir hasta?)de la superficie privativa que puede
darse en espacios exteriores acotados:
‘[La] unidad residencial mínima se
complementaría de forma obligatoria con unos espacios destinados a estancias
comunitarias cuya superficie útil supondría hasta el 20 % de la superficie del
espacio privativo. […] la unidad residencial mínima estaría conformada tanto
por el espacio privativo como por el espacio comunitario. (P 234')’.
Respecto de estas determinaciones:
-
Establecer
un espacio mínimo habitable por persona, puede ser (es) un mecanismo adecuado
para atender al mandato constitucional de vivienda digna. El tema está en fijar
el mínimo. Habiendo sido ya abordado el tema por legislación sectorial de
protección de la vivienda, sería esencial verificar la no contradicción entre
Plan y otra normativa legal;[1]
o, en caso de diferencias, delimitar los respectivos campos de aplicación.
-
Aclarar
también si, las superficies mínimas las de las
URM’s serian también aplicables a cualquier vivienda de cualquier clase,
sea cual sea el tipo de edificio en que esté.
-
Indica
que para el cálculo de superficie de la URM´s los m2 comunitarios se añaden a
los privativos. Convendría saber:
-
si
ese modo de medir es compatible -o no- con la reglamentación de viviendas en
régimen de protección; .
-
si
sería extensivo a otros tipos de edificios residenciales que, sin ser de URM’s,
incorporasen espacios comunitarios.
-
Hablar
de m2 útiles es un error al que debería renunciar, por mucho que sean lo
utilizado para determinadas cosas en las viviendas protegidas. La doble manera
de medir edificabilidad -m2 construidos frente a m2 útiles- conduce a un
adelgazamiento anti constructivo, ineficaz, y en muchas ocasiones costoso, de
fachadas, particiones y otros elementos materiales; y genera engorros de
medición, documentación y proyecto.
-
sustituir
las determinaciones basadas en m2 útiles por otras basadas en m2 construidos
(¿multiplicando los útiles por coeficiente/s constructiva y estadísticamente y
adecuado/s; en lugar de 18 m2 útiles; 22,5 o 24 m2 construidos?).
-
estudiar
modos de evitarlo, en coordinación con legislación sectorial (estatal o
autonómica), en el caso de vivienda con algún régimen de protección.
-
La
existencia de espacios comunitarios de convivencia es un loable objetivo
relativo, que favorece el mundo del nosotros a caballo entre el mundo del todos
y el del yo. Sin embargo, al no dejar claro si se aplica exclusivamente a de
una clase voluntaria de edificio ni decir nada sobre otros modos de vivienda
mínima, surgen dudas respecto del modo en que el Preavance lo plantea; dudas
que se refuerzan por el uso de expresiones tan imperativas cómo:
‘ exigiendo su aparición’; ‘se
complementaría de forma obligatoria… (P
234)’.
-
En
función de cómo y a qué tipo de edificios se aplique el régimen y las
determinaciones de UPM´s , la imposición de un uso y unas superficies exteriores al ámbito privativo
puede resultar excesiva y restrictiva. Si las URM son para núcleos
residenciales incipientes, ¿qué motivo o razón puede haber para obligarles a
tener 7,2 m2 útiles de cuarto de comunidad ‘para
hacer vida con otros miembros de la comunidad o no temporalmente (P 234)’ en lugar de tener, por ejemplo,
el equivalente a un segundo dormitorio? ¿Por qué obligar a hacer algo, con
independencia del tipo de y tamaño edificio (¿y de la naturaleza y tamaño de
las viviendas?) ¿Vecinos bien avenidos a la fuerza; o sólo vecinos bien avenidos
de antemano organizados en ‘colectivo
demandante’? ¿Podría haber viviendas de igual o similar tamaño que no
cumpliesen ese requisito para personas que no desean o no puedan destinar
recursos a ese tipo de convivencia? Si el Plan estima que la actividad
comunitaria es un bien colectivo deseable, el camino está en incentivarlo sin
convertirlo en obligación ineludible. El Plan no es el instrumento adecuado
para obligar a los cambios de comportamiento individual que el redactor estime
convenientes; aunque lo fuesen, su función no es obligar sino permitir,
favorecer y facilitar.
-
En
relación con lo anterior pero también respecto de todas las viviendas, para
evitar tacañería espacial en el proyecto de áreas que añaden calidad convivencial,
funcional o ambiental al edificio, o que mejoran sus prestaciones: diferenciar
entre m2 comunes (comunitarios, portales, escaleras , instalaciones etc.) y
privativos;[2]
y excluir su cómputo o aplicarlo sólo en parte.
Distribución de espacios
Especifica que los m2 interiores
deben como mínimo, incluir 12 estanciales y 6 servidores (cocina, aseo,
pasillos, almacenaje, etc.):
-
No
se entiende ni se justifica ni hay razón objetiva alguna para obligar a que un
tercio de la superficie se haya de destinar a espacios servidores; el proyecto
de la vivienda contemporánea busca minimizarlos, integrarlos, diluir sus
límites, propiciar su fusión espacial… lo opuesto.
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Importa
la función, no la medida. El buen funcionamiento de las actividades de cocinar,
asearse, almacenar, moverse no es cuestión de superficie total mínima; es
cuestión de prestaciones. Las funciones servidoras son tan protagonistas del
buen habitar como las demás. El mismo hecho de denominarlas así implica un
sesgo conservador que habla de momentos de primer y segundo nivel en la vida
cotidiana, atribuyéndose un papel paternalista respecto de lo servidor, como si implícitamente y sin
razón aparente considerase que sufriría en manos del proyectista. No se ha de
regular por m2, sino por condiciones de habitabilidad, higiene e instalaciones
en su caso.
-
Dice
que no establecerían condiciones de segregación de cocinas, ni de dimensiones
para las estancias, más que las señaladas de superficie útiles; pero anuncia
que:
‘Las condiciones que afectan al
programa de vivienda, a la habitabilidad, seguridad y accesibilidad de la
vivienda y el edificio […] se regularán en una Ordenanza complementaria
[…].Esta Ordenanza permitirá el establecimiento de esas condiciones con
parámetros dimensionales y parámetros prestacionales.P 236)’.
con lo que el Plan no renuncia a refugiarse
en lo dimensional-funcional (m2 mínimos por función) cuya reglamentación es más
fácil que la del desempeño.
-
El
comentario precedente es extensivo al tratamiento en ordenanzas de las
condiciones de todo tipo de vivienda.
-
En
las URM’s y en todos los demás casos de vivienda nueva, el Plan, y las
ordenanzas, deben ser totalmente explícitos respecto de la casuística de
subordinación o complementariedad entre su normativa y otras de mayor rango en
materia de composición, ámbitos, ¿estancias? y condiciones mínimas de las
viviendas.
Volumen
En las URM, y en todas las viviendas
según parrce indicarse más adelante,[3]
la altura libre mínima será mayor que la actual, para:
‘facilitar el almacenamiento, la
ventilación y otra dimensión espacial’.
Con independencia de que se esté (o
no) de acuerdo con que a mayor altura mejor espacio y mayores posibilidades de
usarlo: ¿por qué obligar a esa decisión de proyecto si, puede haber otros modos
de lograrlo? Mayor altura = mayor volumen = mayores costes de construcción y
climatización; y si se asumen mayores costes se abren otras alternativas: para almacenaje,
más superficie construida; para ventilación, mas frente de fachada; para espaciosidad,
mayores dimensiones interiores…
Infravivienda
La voluntad de mejorar gradualmente
el patrimonio residencial existente para asegurar que cumple condiciones
mínimas aceptables de habitabilidad y para, en su caso, adecuarlos o
sustituirlos es de todo punto de vista coherente con la obligación de velar por
que se satisfaga el derecho a una vivienda digna. El objetivo es loable pero
más que probablemente, al menos en un primer análisis, puede lograrse más
inmediatamente y con igual o mayor eficacia mediante ordenanza o regulación
específica ajena al Plan; sin esperar a un lento proceso de redacción y
tramitación. La determinaciones que presenta el Preavance justifican esta
afirmación.
El Preavance habla de dos cosas:
-
Un
procedimiento de evaluación global que ‘contemple
el conjunto de factores cuantitativos y cualitativos, físicos y sociales (P
235)’ aplicable a viviendas existentes.[4]
-
La
clasificación de las viviendas (o edificios) en distintas categorías
determinando para cada una el tipo y nivel de intervención correctora, llegando
a la:
‘definición del umbral de edificio
inadecuado al uso de vivienda a partir del cual se hace necesaria la
intervención pública y en consecuencia la posibilidad
de expropiación’ (P 236, subrayado propio).[5]
Las condiciones y -aunque no los
menciona- los mecanismos que obliguen a realizar las obras nacerían de una
ordenanza o disposición específica. El propio Preavance habla de una UTE
ampliada a condiciones de habitabilidad, y eso podría hacerse el cualquier
momento y con o sin revisión de Plan.
Bernardo Ynzenga
Acha
[1] Ordenanza 9ª VPO, fija la superficie mínima de la
Vivienda de 1 dormitorio en 40m2 útiles; igual a la recomendada por la EMV. Ver
Empresa Municipal de La Vivienda Y Suelo. Dirección de proyectos y obras. ‘Normas para la redacción de proyectos.
[2] Los m2.interiores a la línea perimetral formada por el
exteriores de la línea de fachada y los semiejes de muros o elementos de
separación con vecino o con ámbitos comunes.
[3] Ver punto 3.8.1.2.A en P 308.
[4] Diferenciando entre viviendas aisladas y edificios,
aun que no está claro si también se incluye vivienda individualizadas dentro de
un edificio.
[5] Define las categorías en función del tipo de
intervención: habitable, mantenimiento; no habitable, mejoras; no habitable,
remodelación.
