En el corazón del colapso, protagonizando
la crisis hipotecaria, bancaria y financiera global, emergida en 2007, en omnipresente actualidad, que, siete años
después, aún sufrimos por dejar atrás, el sector inmobiliario, y sus precios, los
precios de la vivienda, ficcionados en inflación perpetua, sustentados en
ilusionistas planes urbanísticos,
impostados de apariencia técnica y conformidad pública.
Quiera que se mida por su profundidad,
alcance, duración, recesión, daños, efectos perdurables o dificultades de
recuperación, la crisis hipotecaria de 2007 es la financiera mas grave, en 80
años, desde la Gran Depresión de 1929, divisoria del curso de la económica
mundial, redefinidora de la política y economía para la próxima generación. La
sincronía de los colapsos en el sector inmobiliario y del empleo, carece de
precedentes desde la Gran Depresión.
Tan determinante, prolongado y
perdurable acontecimiento no puede ser tenido por un leve e irrelevante episodio
pasajero de atonía inmobiliaria, ajeno y sin consecuencia alguna en la ordenación urbanística general, ni en
el futuro urbano de la capital de uno de los estados de economía más
vulnerable, y dañada por la crisis.
El análisis retrospectivo de las crisis
bancarias, ha mostrado, el precio de la
vivienda, entre los indicadores
tempranos de alarma más confiables, y el que produce un menor número de
falsas alarmas. La información sobre el sector inmobiliario, componente crítico
de muchas burbujas y episodios de exceso de apalancamiento, ha permanecido, sin
embargo, ausente de la literatura sobre indicadores de alerta, hasta caer en la
crisis de 2007.
La crisis emergida en septiembre de 2007, que no encontró general
aceptación de su alcance sistémico hasta mayo de 2010, daría las primeras manifestaciones esperables de su aún
incierta estabilización, o recuperación, para España, en el presente 2014, con aún impronosticable evolución
hacia el estancamiento, la recaída o la sostenida recuperación, por periodos e
intensidades inevaluables, que el Avance sitúa, sin embargo, en exclusiva, y como
único escenario posible, en el crecimiento sostenido e interrumpido de un PIB,
creador de empleo, sustentador de migración económica, durante los tres
quinquenios consecutivos, 2016-2031,
a los que se dedica. En las crisis globales, la dependencia de la evolución
general hace mucho más difícil e impronosticable para los estados escapar de la
recesión postcrisis.
Mientras que las contracciones
económicas ocasionadas por las crisis bancarias se encuentran abundantemente
analizadas y tratadas, no ocurre lo mismo con sus efectos sobre el sector
inmobiliario, la deuda o las finanzas públicas, o sobre el crecimiento
económico que siga a la crisis.
La recuperación que se atisba, con
insoportable tasa de paro, sin empleo, sin consumo, con salarios devaluados e
inflación congelada, o en deflación, con la inversión estancada y con el mayor
déficit no sólo de la Eurozona sino de todos los países desarrollados, sobre
todo en 2015 que seguirá en el 6,5% del PIB, como la que anticipa la Comisión,
sigue haciendo a la economía española muy vulnerable a recaídas. Si la Comisión
volviera a ponerse firme con el déficit y obligara a cumplir el objetivo del
4,5% en 2015, supondría un ajuste adicional superior al 1% del PIB. Si eso
sucede el PIB se estancaría y volveríamos a destruir empleo neto y a aumentar
la tasa de paro.
Entre las razones por las que las
grandes crisis bancarias se prolongan mayor tiempo están las de su vinculación
a los largos ciclos inmobiliarios, refractarios al ajuste y propensos a la
demora, a diferencia de los derrumbes puros de los mercados de acciones. Los
colapsos inmobiliarios causan daños de
elevada consideración en las economías, incluso en ausencia de hundimientos
bancarios.
La resistencia de los responsables de
política económica a aceptar que las crisis bancarias son acontecimientos
tendentes a la larga duración, y propensos a prolongarse, y su demora en
aceptar el problema las alarga. El colapso de los canales de crédito afecta más
a deudores pequeños y medianos que padecen la recesión más hondamente. Los
colapsos de los sistemas bancarios acaban por tener enormes consecuencias sobre
las trayectorias de crecimiento.
De las 18 crisis financieras bancarias, posteriores a la WWII-1945, 5 de ellas son consideradas profundas,
desestabilizadoras o sistémicas,
entre las que se cuentan la española de 1977, la de los pactos de la Moncloa, y
las tres nórdicas, siendo la de Japón, la de la década perdida, de 1992, la más
grave, anterior a la mas grave de todas, la única de sincronía global, la 2ª gran contracción
transnacional, la de 2007, de daño superior, incluso, a la 1ª gran contracción,
la de 1930, la gran depresión, tras la que los países afectados tardaron más de
10 años en promedio, en recuperar el PIB real, per cápita, anterior a la
crisis.
Todas ellas han tenido un impacto
profundo y duradero en el precio de los activos, la producción y el empleo, con
aumentos del desempleo y caídas del precio de la vivienda por más de cinco
años, de medía, e incrementos de la deuda pública. Las crisis bancarias son de
larga duración con repercusiones prolongadas para los mercados de activos, los
precios inmobiliarios y de la vivienda y la economía real, con un profundo
efecto negativo sobre el ingreso público.
En los preludios de las crisis bancarias
no faltan los incrementos sostenidos de los flujos de capital. Un factor común a tan diversas crisis es el
exceso de acumulación de deuda, privada y pública, que se traduce en crecimiento
económico aparente, vulnerable, o volátil,
comprometiendo la estabilidad, y arriesgando el daño estructural.
Los tiempos de auge y formación de
burbujas son pródigos en esfuerzos de los responsables económicos para
desentenderse de la, para las familias alarmante, explosiva y volátil evolución
al alza de los precios de la vivienda, cada vez mas alejada de las rentas
familiares, disociación que justificaron con loas al mercado, y a las
innovaciones y madurez financieras, abandonando y renunciando a la empírica comprensión,
de sus orígenes y consecuencias, excusando su intervención, y exaltando la
desregulación que las alimentó.
La contumacia de gobiernos e
inversionistas, optando una y otra vez por la ceguera ante estas tan constatables
realidades, eludiendo su investigación y consintiendo o desencadenando
episodios de exaltación y euforia, de irracional exuberancia, sostenidos hasta
el colapso, han venido siendo la constante.
Por increíble que resulte, no existía ni
un solo organismo internacional que proporcionase información, sobre deuda
pública interna y precio de la vivienda, ni países miembros que promovieran o
presionasen para que las actuales agencias lo hiciesen.
Las dificultades de analistas e
investigadores, para obtener información histórica sobre el precio de la vivienda, crítica para
evaluar el episodio reciente, ha sido máxima. Cuando la recopilación y la
monitorización de la información sobre deuda pública interna y precio de la vivienda, disponibles, se
ha llevado a cabo, la evolución del precio de la vivienda muestra una evidente
relevancia para anticipar y prevenir contextos potencialmente propicios o favorables
a la crisis bancaria.
Indicadores primarios como la inflación de activos,
precios de la vivienda,
apalancamiento de hogares, descensos de producción o déficits de balanza
comercial, se han mostrado, tras su análisis, confiables alertas de riesgo de
colapso, o turbulencias.
La participación y cooperación
necesarias del urbanismo en estos
procesos es igualmente tan elocuente como necesitada de corrección, contrición,
rectificación y revisión.
A los cada vez más significativos,
abundantes y plurales esfuerzos por acumular y disponer de información, y hacer
el seguimiento a los precios inmobiliarios y de la vivienda y su evolución, en
relación con el empleo, las rentas familiares, el PIB, y el crecimiento
demográfico y urbano, con los que se ha reaccionado a la crisis, para su
prevención, no se ha sumado, aún el urbanismo institucional, que, en dramático
contraste, aún se propone revalidar, perseverar y prolongar situaciones previas
al colapso, las que lo hicieron posible y alentaron. Tal sería el caso de la
Revisión en Avance, de la Ordenación Urbanística del municipio de Madrid, el
mayor municipio urbano.
Serafín
Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538
Febrero
2014
