Sostenibilidades Económicas

El sometimiento de la ordenación urbanística al principio de “desarrollo sostenible”, dejó de ser opcional, desde que se encuentra constituido en determinación legal básica del estado –art:2º TRLS 2/2008-, y por tanto, “estructurante” y de “modelo”, de la ordenación, y, así mismo, en determinación legal autonómica, -art:3º.2.b) LSCM 9/2001-, debiendo por ello formar parte de la actualización/revisión del “modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptados”, a que esta obligada la Revisión en Avance.

El sometimiento de la ordenación a dicho principio, se aborda por el Avance, mediante las regulaciones en proyecto, apenas aún sucintamente esbozadas y enunciadas, del Capítulos 2 y 3-Titulo I de las NNUU.

La justificación por el Avance, de “la sostenibilidad del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado, así como su viabilidad en función de las capacidades de iniciativa y gestión y las posibilidades económicas y financieras, públicas y privadas, en el término municipal”, exigida por la legislación autonómica, -art. 43 LSCM 9/2001-, se Avanza, en su vertiente, exclusivamente, económica, mediante Estudio/memoria de Viabilidad de 60pgs, mediante el que igualmente se quieren atender a las exigencias del –art.15.4-TRLS, 2/2008-, y -art.11-LRRRU 8/2013-

La sostenibilidad de los costes de creación y producción de nueva ciudad, y los de transformación, regeneración y rehabilitación de la existente, previamente producida, esta determinada por la propia sostenibilidad y volatilidad de los precios inmobiliarios de compra y alquiler de las edificaciones residenciales o económicas que en ella se levanten.

Los precios inmobiliarios de la edificación comprenden e integran tanto los de la propia edificación como los de la ciudad en que se levantan. El arrendatario o comprador urbano paga el coste o los precios de la ciudad al adquirir o arrendar viviendas o locales de actividad o negocio.

Las viabilidades, por tanto, económicas y Sostenibilidades urbanísticas, son dependientes de las capacidades de ahorro, crédito, endeudamiento y pago de los hogares y actividades, a los que la ciudad se destine, sostenibles en plazos inmobiliarios, y  de las corrientes y  flujos financieros y de crédito que se pongan o se encuentren a su disposición,.

Nos encontramos de hecho, aún en 2014, tras siete años, en el momento más duro y profundo de la crisis, parálisis, e inactividad inmobiliarias, con ajustes y caídas de precios inmobiliarios, forzadas por el rescate y  restructuración bancarias, derivadas del crac y colapso de 2007, que siguió al boom, de la expansión de crédito, de la década precedente, con sobreproducción, sobreprecios, sobreendeudamientos, y sobredeterminación inmobiliarios, especulados, de máximo riesgo y volatilidad, desencadenantes de la crisis sistémica, y determinantes de todo tipo de daños, que afectan a familias, estados y empresas, con tasas record de desempleo, quiebras de empresas y familiares, desahucios y desposesión de viviendas, morosidad y endeudamientos privados y públicos, de empresas, financieros, familias y estados, devaluaciones salariales, reestructuraciones y rescates bancarios, etc,…., con paradigmas y casuísticas municipales relevantes, en todos estos aspectos.

Las muy profundas e inequívocas  incertidumbres, que esta actualidad y el demoledor escenario del quinquenio atravesado proporcionan, son tratadas por el Avance, como pasajeras y desvanecibles circunstancias de atonía de mercado, y certezas de crecimiento futuro sostenido e ininterrumpido, durante los tres quinquenios que somete a planificación, 2016-2031, como único escenario, para el que no aporta fundamento solvente, congruente a sus previsiones, y sin alternativas.

Las afirmaciones y manifestaciones de sostenibilidad económica, del Avance, no contienen, por otra parte, mención o consideración alguna a las efectivas recuperación, sostenibilidad y crecimiento del empleo los salarios o el crédito, o a las capacidades de ahorro, crédito, endeudamiento y  pago de los hogares, por referencia a la creación y calidad del empleo, y a la formación de precios inmobiliarios sostenibles, adecuados a las rentas familiares, y sus sostenibilidades y evoluciones en el plazo inmobiliario, ni a las relaciones entre rentas familiares y salariales y precios inmobiliarios, destinatarias de las diversas transformaciones urbanísticas que se ordenan y proyectan, sin las cuales, resultarán, en su totalidad, inviables.

Se presume, además, al tiempo, del -“Plan como documento sin plazos ni inversiones predeterminados”, páginas 34-60-, renunciando a la identificación de necesidades reconocibles, atendibles, previsibles, definibles, no aplazables, financiables, coordinables, promovibles y programables, situándolo como instrumento que puede formularse  al margen de lo hoy abordable y viabilizable, dirigido por tanto, únicamente, a la expectativa, disponibilidad y espera del crecimiento y las transformaciones, añoradas y futuras, no programables, que se anhela tengan lugar, incluso las soñadas y especuladas, cuando estos puedan venir, cuando estos quieran llegar, como único propósito.

Sugerencias al AVANCE RPG97

La identificación y evaluación de las capacidades de hogares y empresas, de ahorro, crédito, endeudamiento y pago inmobiliario, sostenidos en plazos inmobiliarios, y las relaciones entre precios inmobiliarios y rentas familiares y de los hogares, con sus correspondientes indicadores de formación, evolución, seguimiento y viabilidad, y las de los flujos de crédito, no pueden estar ausentes de las justificaciones de sostenibilidad económica de las transformaciones urbanísticas que la revisión determine, sin cuya consideración, no cabe afirmación alguna de viabilidad de lo propuesto.

El plan urbano habría de encontrar justificación y sentidos en las necesidades y circunstancias presentes, de las que parte, que no puede limitar a la espera y anhelo del crecimiento pasado o exógeno que todo lo impulse y todo lo viabilice.

Serafín Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538

Febrero 2014