Vivienda Social, Vivienda Constitucional

Desde los 80, en las 3 últimas décadas,  la promoción de vivienda social, vivienda de precio limitado o con protección pública, sólo tiene lugar sobre las reservas urbanísticas de suelo determinadas por las ordenaciones generales, en actuaciones de nueva urbanización, o sobre las cesiones de suelo público, generado por transformaciones urbanísticas de iniciativa pública, o de patrimonios públicos, o en barrios de promoción pública, o en la promoción pública directa, mediante las que se han hecho efectivos un importante y relevante número de derechos constitucionales de los madrileños. Los Barrios de promoción pública, son piezas insustituibles y destacadas de la historia y los tejidos urbanos madrileños.

La promoción de vivienda social, la oferta de vivienda a precios limitados, adecuados a las rentas de la población, ha resultado, sin embargo, cuantitativamente insuficiente, para detener la salida y pérdida de hogares y población joven del municipio, profusamente identificada y diagnosticada, a la que el municipio parece encontrarse resignado, sin síntomas de apreciación de su prioridad frente a otras exigencias inmobiliarias.

Restringidas o abandonadas las transformaciones y promociones de iniciativa pública, la provisión de suelo para la promoción de vivienda social ha quedado limitada al crecimiento urbano, y a las porciones de la edificabilidad residencial, reservadas para la protección pública, que al no constituir barrios o unidades de ejecución independientes, dependen de la transformación de suelo para el conjunto de usos urbanísticos comprendidos en sobredimensionados sectores completos, hoy paralizados.

El crecimiento urbano atiende tanto a los demandantes de mejora residencial, que la ciudad consolidada no satisfaga, como a los de rentas insuficientes para los precios inmobiliarios que  la ciudad consolidada exija, donde no opere la reserva de edificabilidad para la protección pública.

La deflación salarial, la deflación interior, derivada de la imposible devaluación monetaria, el elevado y prolongado paro, y el ajuste de precios inmobiliarios a sus fundamentos productivos, forzada por la reestructuración y rescate bancarios, definen el marco de planificación urbanística de la vivienda social, hasta que la recuperación de la economía restablezca el empleo y la financiación inmobiliaria.

El Avance presentado, muestra una alarmante omisión de previsiones de determinación sobre estas materias, que parecen no formar parte de su actividad planificadora.

La Vivienda Social en el Avance RPG97.

Los documentos propositivos del Avance, Presentación de 32 páginas, Memorias de la Ordenación Propuesta, volumen 1 de 330 páginas, y volumen 2 de 188 páginas, y Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica de 60 páginas, no utilizan, “ni una sola vez”, la expresión, “vivienda social”.

La expresión “vivienda protegida”, vivienda de protección, o vivienda con protección, aparece en la Memoria de la Ordenación Propuesta, una sola vez, -págs. 84/188-, en volumen 2, para referirse a la actual ordenanza 11ª, a sustituir por la nueva de Regeneración e Intervención, y en el volumen 1 en dos únicas ocasiones, para referirse a la misma ordenanza 11ª, págs. 103/330, y al modelo heredado págs. 49/330, y en el Estudio de Viabilidad, en dos ocasiones págs. 18y19/60, en el relato del mercado residencial 1997-2013 y las licencias concedidas. En los documentos de diagnostico los calificativos social o protegido de las viviendas, aparecen escasamente y solo para relatar el pasado urbano, rico en estos contenidos.

Otro tanto cabe decir de las expresiones “acceso a la vivienda”, que aparece una sola vez, págs. 48/330-V1, referida al modelo heredado, y “vivienda pública”, págs. 266/330-V1, en la descripción del equipamiento social, o “Red de viviendas Públicas”, que aparece una única vez, págs. 144/330-V1, para referir el articulo 36 de la LSCM que las establece.

Si los silencios, omisiones y ausencias, proporcionan, también, identidad a los planes, en materia de vivienda social, de vivienda constitucional, de acceso a la vivienda, estas ausencias resultan hoy, identidad del plan que se avanza, presentándonos un urbanismo que se produce al margen de estas materias, que omite, que no necesita, ni quiere, decirlas ni hablarlas.

Políticas de Vivienda en las Estrategias Municipales.

El Plan en Avance, que dice tomar sus enfoques y contenidos estratégicos de los documentos e instrumentos de estrategia desarrollados por el Ayuntamiento de Madrid, y, entre ellos, del documento “Futuro Ciudad Madrid 2020”, elaborado entre 2009 y 2011, omite planteamientos y contenidos, que el plan de estrategia si refiere y aborda. El documento municipal, de reflexión estratégica, al que se somete el Avance, no omite, en definitiva, como si hace el Avance, contenidos, reflexiones y acciones de Políticas de Vivienda, con el sentido estratégico consecuente, e indisociables, a la calidad residencial y a la cohesión social.

La Vivienda Protegida, determinación estructurante.

El Plan, que se propone de “estructura”, en el sentido de enfatizar su especifidad en la adopción de determinaciones, en sentido jurídico, “estructurantes”, renunciando, incluso, a comprender, compendiar, recapitular, sistematizar, unificar, refundir, o recopilar, otras determinaciones, las pormenorizadas, vigentes a su adopción, omite, en sus avances de ordenación,  todo lo relativo a la determinación, esta sí, “estructurante”, en el estricto sentido jurídico, establecido en el artículo 35 de la LSCM, de la proporción de la edificabilidad residencial, que haya de sujetarse a un régimen de protección pública de la vivienda, que habilite a las administraciones públicas para limitar su precio, “establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa”, tal como establece la legislación básica estatal, artículo 10 TRLS 2/2008, y que esta misma disposición legal fija, en un mínimo del 30% para las transformaciones de suelo rustico, y un mínimo del 10% para las transformaciones de suelo urbano, sometiendo la localización de las reservas de suelo, en las que haya de materializarse, al principio de cohesión social.

El Avance se limita a incluir en sus diagnósticos referencias estadísticas a la proporción de edificabilidad residencial, materializable en las actuales reservas de suelo para viviendas con protección pública, resultantes de las ordenaciones aprobadas bajo la anterior redacción de las disposiciones autonómicas, superiores al actual mínimo estatal y autonómico, sin evaluación alguna de su suficiencia o insuficiencia, por referencia a las rentas e ingresos disponibles más generales de la población a que se destine, y a las capacidades, accesibilidades y esfuerzo de pago, que de los precios inmobiliarios resultasen, y sin mención, de ninguna clase a las transformaciones en suelo urbano. Las Fichas de ordenación de los sectores, que el Avance del Plan propone, carecen, igualmente de información sobre estas determinaciones, “estructurantes”, y su concreción pormenorizada o pormenorizable.

La Vivienda, Objeto Constitucional.

El Plan que se avanza es pródigo en acopios y exposición de principios y objetivos, abstractos, faltan los más concretos y cuantitativos, señalando en ocasiones como propios los que se encuentran dictados por disposiciones generales,  lo que hace más llamativa, si cabe, la ausencia de los más consolidados, nucleares y durables, los principios, mandatos y objetivos, constituyentes y  constitucionales de 1978, los “principios rectores de la política social y económica”, capitulo III titulo 1º, y el insustituible referente de la actividad urbanística, artículo 47 de la constitución española, junto con el 45 y el 46, de obligado, en esta ocasión, recordatorio:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

El expresivo mandato constitucional, inequívoco, a los poderes públicos, para “establecer”, “las normas”, y “regular la utilización del suelo”, como medios de “hacer efectivo” el derecho constituido, afecta y se dirige, entre otros, a las corporaciones locales, en el uso y ejercicio de las potestades públicas, constitucionalmente conferidas, para formar y formular, “instrumentos de ordenación del territorio”, que norman y regulan, que están legalmente habilitados y tiene legalmente atribuidas, las capacidades jurídicas, que mediante ningún otro instrumento cabe ejercer, para hacer efectivo el derecho constituido.

Plan General y Mandato Constitucional

Es el instrumento de ordenación general municipal, y no otros, el que tiene la capacidad, el mandato y la responsabilidad, de evaluar y establecer las necesidades de la población determinantes de las decisiones de transformación urbanística, que así lo justifiquen, y entre ellas, la de la proporción de la edificabilidad residencial que deba limitar su precio para adecuarlo a las rentas generales de la población, en cuantías, coincidentes o superiores a las mínimas, legalmente determinadas, para “hacer efectivo” el mandato constitucional, así como la adecuación de sus emplazamiento y tempos de producción.

Es el momento de la formación de instrumento de ordenación general, la ocasión, en que todo ello debe tener lugar, y llevarse a efecto.

Sugerencias al AVANCE RPG97

El documento de proyecto de ordenación general que se someta a aprobación, habría de contener la evaluación de necesidades de vivienda, inseparablemente referidas a las “capacidades económicas” de la población, y a su desarrollo temporal, congruente con las previsiones y determinaciones de transformación urbanística que se proponga establecer, mantener o ratificar, justificando su viabilidad económica, “en dichas capacidades”, y justificando la adopción de la determinación estructurante relativa a las proporciones de edificabilidad residencial para las que se establezcan la protección pública que limite su precio para adecuarlo a las rentas de la población, en cada una de sus etapas de desarrollo.

Serafín Sardina Vázquez. COAM 7538

Febrero 2014