ESCASO COMPROMISO CON LA VIVIENDA

A pesar de la expresión de unos objetivos loables:
- Atenuar el proceso de expulsión de ciudadanos madrileños.
- Favorecer el acceso a la vivienda a los grupos sociales más necesitados prestando especial atención a la integración de colectivos inmigrantes extranjeros.
- Reducir la repercusión del suelo en el coste final de la vivienda.
el Pre Avance en su desarrollo refleja un escaso compromiso con estos.
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DEMANDA.
1.- Carece de una cuantificación de la demanda de vivienda protegida y de vivienda para los sectores sociales con bajos recursos.
“A falta de un estudio detallado sobre la disponibilidad económica de los sectores de población con deseos de formar un nuevo hogar….”
La cuantificación de esa demanda no requiere en realidad de un estudio. Basta con abrir un período en el que se admitan las solicitudes por parte de los ciudadanos.
2.- No se cuantifica la demanda de vivienda protegida derivada de las situaciones de infravivienda.
“Por un lado aun existen, en determinados barrios centrales, un porcentaje
relativamente elevado de viviendas que carecen de instalaciones básicas como baño o ducha, de agua caliente o de ventilación e iluminación suficiente.”
3.- Renuncia a dar respuesta a la totalidad de la demanda de vivienda protegida.
“ Aunque es evidente que el objetivo de retener en el Municipio a los demandantes de nuevos hogares excede con mucho las competencias de los planes urbanísticos ….”
En relación con este punto hay que preguntarse: si no se va a dar respuesta a esta demanda de viviendas para madrileños en Madrid, habrá que contar con que otros municipios lo hagan.
Salvo que no lo hagan. En cuyo caso ¿quién lo hará?
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OFERTA
4.- Renuncia a la inclusión de vivienda protegida en la ciudad consolidada.
“En el momento actual las actuaciones residenciales deben centrarse sobre todo en la ciudad consolidada, incentivando la rehabilitación y el alquiler. Las propuestas de nuevos desarrollos deberían ser moderadas y los esfuerzos deberían estar dirigidos a la mejora de la gestión, especialmente en el sentido de garantizar que siempre haya un stock de suelo para la construcción de viviendas de protección adaptado a las
necesidades de los demandantes de este tipo de vivienda.”
5.- No se asegura que se vayan a superar las reservas mínimas de suelo para vivienda protegida adaptándolas a la demanda. Además se remiten las reservas a los nuevos desarrollos; conviene recordar que la Ley 2008 obliga a reservar ese tipo de suelo también en actuaciones de transformación urbanística.
“Tanto la legislación urbanística autonómica, como la estatal, establecen un mínimo para edificabilidad destinada a vivienda con protección (30 % de la edificabilidad residencial) en nuevos desarrollos. Los ayuntamientos, por medio de sus planes
generales, tendrían la facultad de incrementar este porcentaje en función de las necesidades de la población demandante de nuevas viviendas.”
6.- Señala el problema de las viviendas vacías. Desgraciadamente se abstiene de formular propuestas al respecto, siquiera como recomendación.
“Aunque el problema de las viviendas desocupadas excede con mucho las posibilidades de intervenir de la Administración Municipal, la magnitud que ha
alcanzado en los últimos tiempos constituye en si mismo un desajuste en términos de sostenibilidad urbana, social y económica que es necesario intentar corregir.”
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INSTRUMENTOS
7.- A pesar de que se reconoce que la demanda de vivienda protegida será mayoritaria se fija contradictoriamente la dinamización de la producción de vivienda libre como instrumento para dar respuesta a esa demanda.
“……los datos relativos a la concesión de licencias en los dos últimos años apuntan a que la vivienda con protección va a ser la más solicitada en los próximos años y, en este sentido, será necesario, por parte de la Administración, dinamizar al máximo los procesos de ejecución del planeamiento para disponer del suelo urbanizado con remanente de edificabilidad para este tipo de vivienda…..”.

8.- Se apuesta por la rehabilitación y el alquiler en la ciudad consolidada, dos opciones que tienen difícil reflejo en las determinaciones del un Plan General, salvo que se reserve suelo para ese tipo de vivienda en nuevas promociones. Además hay que recordar que en los modelos europeos la vivienda pública en alquiler tiene un peso importante en el total de viviendas de ese tipo.
“…habría que mirar, en primer lugar, a la ciudad consolidada y sería necesario volver a considerar la rehabilitación como una opción complementaria de la construcción de nuevas viviendas y, al igual que con las políticas de alquiler proponerse la homologación con los modelos europeos …”
9.- Inadecuación de los instrumentos puestos a disposición.
a) Impulsar el desarrollo de sectores de vivienda libre con remanente de suelo para vivienda protegida.
“Se hace por tanto necesario un esfuerzo por parte de la Administración para impulsar el desarrollo urbanístico de aquellos suelos con remanentes de este tipo de vivienda.”
b) Actuaciones ejemplificadoras – con cargo a los presupuestos municipales.
“Son necesarias actuaciones de acupuntura urbana, haciendo intervenciones
estratégicas públicas o privadas, para irradiar otras actuaciones contiguas que
promuevan zonas de regeneración social y urbana.”
Sin entrar en la capacidad actual de la hacienda municipal para acometer este tipo de actuaciones hay que decir que estas se traducen en la elevación de los precios de venta de las viviendas del área sin otro beneficio señalable.

Norberto Beirak. Arquitecto Colegiado COAM 4937