Nada de esto es, ni
puede ser, ajeno a la
Ordenación Urbanística , y menos a la de rango general del
primer municipio español, tan determinante en la configuración y evaluación del
riesgo inmobiliario, desencadenante de la crisis. Las reservas
urbanísticas son ya objeto de nuevos ataques, para su reducción o supresión, en
las empobrecedoras y perezosas reclamaciones de inmobiliarios para su supervivencia
en la recesión.
En el
futuro inmobiliario, en revisión, la evaluación y control del riesgo adquieren
nuevas dimensiones, y en ellas, las prospectivas, las evaluaciones, y la
transparencia y técnicas urbanísticas, adquieren nuevas funciones y aplicación.
El impacto de los
riesgos inmobiliarios en las sostenibilidades urbanas, y en la propia
sostenibilidad de la economía general, están ahora más a la vista que nunca.
Un sector basado en la expansión acrítica del crédito, fuerte
apalancamiento, baja inversión propia, escaso valor añadido, crecimiento de
precios por encima del resto de la economía, y oferta no destinada al uso, es
una bomba económica, y cuando explota, daña.
La EPA 3T2012 del
pasado viernes 26, señala un dramático nuevo record de paro: por vez 1ª, supera el >25%,
en tendencia ascendente, con tasa de población activa en descenso.
Explicar este drama
laboral español sin lo inmobiliario es imposible.
La crisis se ha llevado
3,2 millones de puestos de trabajo (tantos como habitantes tiene Madrid). De
ellos, unos 2,2 millones se relacionan de forma directa con el pinchazo de la
burbuja inmobiliaria: proceden de la construcción y de industrias y servicios conexos
como muebles, electrodomésticos, intermediación, agencias y comercialización inmobiliarias,
arquitectos, ingenieros, jardineros, etec.
3.600 inmobiliarias,
y 22.427 empresas en concurso de acreedores.
Tales son, y han sido, las capacidades de daño de los excesos
inmobiliarios, fuera de control.
La MORA se dispara y
el crédito se hunde. La ONU alerta del daño social que están causando las hipotecas. El
Drama Social del Desahucio, mueve la inquietud de jueces, fiscales y políticos,
y se reavivan las iniciativas de regulación de las daciones en pago.
Los analistas
destacan lo muy significativo de que en la “economía del crédito” los
principales receptores no hayan sido las empresas no financieras, sino las
familias. En términos relativos al GDP=PIB, las empresas tienen cuota de
crédito inferior a la de 1920. La tendencia creciente al endeudamiento de las
familias ha llevado a que, por primera vez en la historia, el crédito a estas
supere el 100% del GPD=PIB.
Los activos inmobiliarios, real
o potencialmente dañados, como consecuencia de los excesos, y desplomes de
actividad y precios, habrán, “forzosamente”, de encontrarse transferidos al
Banco-Malo antes del 31 de diciembre, en la operación de intervención en el
mercado mas colosal que se haya concebido, entre 60.000 y 100.000 millones, que
se proponen estabilizarlo.
Los activos inmobiliarios depreciados centran la
preocupación de autoridades, inversores y analistas internacionales sobre la
salud de la banca española. Serán la principal fuente de pérdida. En 227.000
millones de crédito promotor, la banca tendría pérdidas de 64.900 millones (el
28,6%) en el escenario base, y de 97.100 millones (el 42,8%) en el escenario
adverso, con pérdidas del 27,3% en créditos con garantía en viviendas
terminadas, un quebranto de 23.900 millones, y el 63,9% de pérdidas en créditos
no cubiertos por la garantía hipotecaria.
La transferencia de activos inmobiliarios depreciados, se
ha establecido obligatoria para la normalización del crédito y la actividad Bancaria. La conclusión de la crisis
bancaria no asegura el inicio de la recuperación de la economía, pero esta no
llegará hasta que hayan desaparecido los focos de incertidumbre que el sistema
bancario sigue proyectando.
El texto regulador
del “Banco-Malo”=SGA=SAREB, a aprobar el 16 de noviembre, se hacia público por
el gobierno, el reciente 17 de octubre, con fijación, en la semana que entra, de
los precios de transferencia de los activos inmobiliarios depreciados.
Ante la inminencia
del banco-malo, las ferias inmobiliarias apuran su última edición, los Bancos desplazan a los promotores,
rozando según estos, el dumping
con bajadas, para sacarse de encima los activos, de entre el 30% y el 50%, que
los promotores dicen seria vender por debajo de coste”.
La fijación de los
precios de transferencia, lleva inquietud a Inmobiliarios y Bancarios, si son muy bajos, el 'banco-malo' contaminará a
los buenos, y ello afectará al sistema inmobiliario y financiero general, y si
son demasiado altos no se solucionará el problema. Piden al gobierno que no
fije precios de liquidación. El gobierno-FROB recuerda: el SAREB= Banco-Malo,
no se crea para reflotar el sector del ladrillo, sino para sanear el sector
financiero, obligado a tener beneficios
desde el minuto uno, comprará pisos y solares a precios de saldo.
APCE y G14 Inmobiliario se mueven, pujan
por un nuevo plan de vivienda, 2013-2020,
trasladan al gobierno la necesidad de rescatar también a las promotoras, piden que
El banco-malo tome el 100% del riesgo del ladrillo —incluso en las cotizadas—
porque todo lo que quede se convertirá en morosidad en unos meses y volverían
de nuevo los problemas de falta de capital, y quieren entrar en la segunda fase del
banco-malo, cuando
se estructure en fondos especializados que gestionarán carteras de activos
por categorías -vivienda en costa, créditos fallidos, promociones a medio
construir, etc.-
El planeamiento no
puede continuar indiferente, las referencias escasas y marginales en el PreAvance, a la crisis financiero-inmobiliaria,
han de transformarse en sustanciales, tomando el protagonismo que requieren, en
sus diagnósticos y previsiones, tan singular, profunda y duradera
transformación, de decisivo impacto en su sostenibilidad económica.
28 octubre 2012
Serafín Sardina COAM 7538
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