SOBRE LA VIVIENDA
Definición y normativa de vivienda
Excepto en zonas industriales, la vivienda se implanta en cualquier
localización. Es la propia demanda la que focaliza ciertas áreas, y se aleja de
otras. La fragmentación de la propiedad de los inmuebles junto a un exceso de
protección limita rejuvenecimientos de barrios, sobre todo del casco central
más antigua, a la vez que nuevos conceptos tienen más aceptación y sin embargo
no son posibles al no coincidir con el “concepto de vivienda”. Hay nuevos “habitantes”
que antes no existían, desde personas separadas, singles, parejas, que
necesitan contenedores vitales muy diferentes, la vivienda como espacio privado
frente a las “actividades”
como espacios de relación.
La normativa no puede centrarse en el numero de dormitorios y si son
sencillos o dobles, porque estos colectivos quedan excluidos de estos conceptos
arcaicos. Es más coherente de hablar de una superficie mínima por habitante y
no desmenuzar cada espacio.
El problema de la vivienda y la clasificación del suelo
No debe únicamente cuantificarse densidades como ocurre en todos los
nuevos desarrollos, la zonificación de usos sin interactuar fomenta la
deshumanización. No puede blindarse un uso y aislarse del resto, crea
dependencia del transporte, público o privado, para relacionarse con otros usos,
deben coexistir y tener más proximidad.
La mayor expectativa de precio de venta de la vivienda frente a otros
usos fomenta su implantación como única manera de rentabilizar el suelo. Cuando
se necesita, un espacio de trabajo y otro de vivienda, a los cuales se añade
otro posible de esparcimiento. No se pueden plantear los nuevos crecimientos
como aumento del número de vivienda al cual se añaden porcentajes de otros
usos.
Estrategias en vivienda
El actual exceso de oferta de vivienda por la crisis, permite una
oportunidad de estudiar la verdadera oferta necesaria.
Posibilidad de nuevas tipologías, incluyendo las necesidades de nuevos
colectivos, desde la tercera edad a jóvenes emancipados, acorde con la nueva
definición de uso de vivienda.
La vivienda social
La vivienda social concebida como única forma de acceso para ciertos
colectivos. Toda la normativa está encaminada a obtener una vivienda similar a
las libres a precios más bajos para colectivos con menor renta.
Las administraciones no quieren ser propietarias que alquilen pero
tampoco hay un mercado privado que alquile vivienda social. No se crean como
tránsito temporal hacia otra vivienda, por lo que el precio del suelo es
condicionante al formar parte de un precio de venta. Impide su implantación en
zonas consolidadas y solo hay en reservas de nuevos desarrollos.
SOBRE LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS
Estrategias de empleo
Posibilidad de cambios de oportunidades de negocio, no a la asignación
pormenorizada que exige tramitaciones por cambio de actividad, que sea la
propia actividad la que exija las condiciones para esa implantación, siendo
estos condicionantes técnicos específicos finalistas y no a priori como ocurre
en la actualidad.
La dinamización pasa por reducir las trabas a las nuevas actividades, el
asignar dentro de una misma categoría de Actividad Económica todas aquellas que
antes se clasificaban dentro de varios grupos y subgrupos, permite ese mayor
flujo de negocio, y no ralentizar implantaciones por trámites burocráticos que
al final permiten esa implantación.
Capitalidad
La relación y el peso especifico de la ciudad por ser capital regional y
nacional, incide en localización de actividad y centros de negocios que buscan
esta centralidad. Potenciar ese centro de negocio, como sucede con las grandes
operaciones de implantación de sedes corporativas y ser estos motores de
desarrollo del área próxima.
Favorecer implantaciones en zonas de la periferia donde se intensifique
el desarrollo, y sean nuevos centros urbanos, con servicios complementarios y
dotacionales, yuxtaponiéndolos con implantación de redes o servicios públicos.
SOBRE LA CIUDAD CONSOLIDADA.
El centro histórico, el ensanche y las colonias históricas
Recuperar la ciudad desde el centro histórico, no es un escaparate de
turistas, la actividad económica es el motor de la transformación. La vivienda
es estática, es imposible actuaciones globales con la fragmentación de la
propiedad.
Los usos productivos permiten ese cambio al adaptarse continuamente a
las variaciones que la demanda exige, actualizándose pero respetando el
contenedor.
No se establece distinción entre centro histórico y ensanche, variando
solo la intensidad de los edificios catalogados, continuaremos con la idea del
Plan del 97 con una misma norma zonal para el centro histórico y el ensanche.
El patrimonio histórico
El fin de la protección arquitectónica, mantener el contenedor pero
permitir su adaptación a cada demanda, con atención al contexto dentro de la
trama en el cual se circunscribe.
Compromiso de revisar la totalidad de edificaciones, incluyendo
edificios del siglo XX.
Posibilidad de obras por las normas Técnicas (Código Técnico,
accesibilidad, ahorro
energético) que puedan mantener los valores a preservar pero también
adaptaciones, clarificar muy bien ese régimen de obras.
No limitar el régimen de usos por la protección, favorecer y ampliar la
implantación de usos distintos al residencial en estos edificios protegidos
para garantizar una conservación y puesta en valor no posible solo por el uso
residencial.
Las colonias históricas.
No se pueden tratar como elementos que deben preservarse partiendo de un
modelo teórico.
Es muy fuerte la demanda de actuaciones individualizadas y muy diversas,
cada persona se apropia de esa identidad para transformarla a su capricho.
La protección debe partir de la preservación de la idea de colonia de
viviendas unifamiliares, con una determinada organización espacial y
volumétrica, que es lo que realmente las identifica, revisar su catalogación.
La posible variación de su aspecto exterior ya se ha producido
anteriormente, y es ilusorio que en un futuro todas se adapten a la idea del
prototipo inicial. La ficha tipo debe ser una referencia y no un fin.
Tampoco debe mantener el uso residencial como único, están emplazadas en
áreas ya consolidadas, y rodeadas de tipología de edificios en altura, no son “ciudad
jardín”, es parte de la ciudad, y se deben admitir una mayor compatibilidad de
usos incluso en edificio exclusivo.
La rehabilitación de la primera periferia. La ordenanza 3
Esta Ordenanza es el cajón de sastre, tanto de actuaciones de normativas
anteriores como de las actuaciones, mayoritariamente de tipología en bloque
abierto, y la que más rápidamente se ha degradado.
Plantear una revitalización, utiliza la sostenibilidad medio ambiental
como impulsora de esa transformación. Posibilita interrelacionar a nivel
integral o de barrios, y la puesta en valor de espacios libres entre bloques.
Es una gran apuesta de futuro, donde hay que dejar más libertar en las
actuaciones, pudiendo convivir grandes trasformaciones urbanas promovidas por
el Ayuntamiento con la ejecución particular de nuevas tipologías y modos de
utilización.
SOBRE LAS GRANDES ACTUACIONES
Estas actuaciones pendientes de finalizar (PAUS), o de iniciarse (el
resto), cuya materialización tal y como actualmente están previstos condiciona
el futuro inmediato. En mayor medida cuando numéricamente acaparan casi todas
las previsiones de vivienda, y no existe prácticamente espacio libre dentro del
término municipal, se ha llegado a sus límites con otros municipios.
Deben estudiarse en su ámbito Supramunicipal, la única viabilidad actual
es que sean oportunidades globales y no solo desde el punto de vista de la
ciudad de Madrid. Estudiar posibles sinergias con otras actuaciones próximas de
diversos usos productivos, para vincularse.
08 Octubre 2012
GERARDO MINGO PINACHO
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