Vivienda Social

La vivienda satisface su función social, constitucional, cuando su precio se adecua a las rentas generales de la población.

La adecuación de precios de vivienda  y rentas de la población, se evalúa y conviene, en el esfuerzo o porción de la renta, destinable al pago de la vivienda, una vez cubiertas la manutención, sanidad, educación, movilidad, etc.

El riesgo hipotecario se evalúa, igualmente, en la porción de la renta familiar destinable al pago de la hipoteca, y se sitúa, para las rentas mas generales, en torno al 30%.

Disponemos de recursos técnicos, productivos, financieros, y legales para que la adecuación de precios y rentas pueda tener lugar sin más limite que la voluntad de hacerla efectiva.

La regulación estatal y autonómica de la protección de la vivienda, contiene, establece y se basa en estas correlaciones entre precios y rentas.

El IRPF, hace accesible al municipio el conocimiento estadístico de las rentas de la población, sin ningún género de limitaciones ni excusas. Igualmente la Seguridad Social permite el conocimiento estadístico municipal de las rentas salariales.

La diversidad de instrumentos al alcance de la administración municipal para el conocimiento de los precios inmobiliarios es amplia.

La correlación entre precios inmobiliarios y rentas familiares y salariales puede y debe ser establecida, con suficiencia, por la planificación municipal sin mayores dificultades.

En un crecimiento demográfico dependiente de la inmigración no nacional, demandante fundamentalmente de vivienda en alquiler, las capacidades de estos demandantes pueden, igualmente, establecerse con las fuentes estadísticas disponibles.

Esta evaluación o diagnóstico, cuantificado, sobre las divergencias o convergencias de rentas familiares y precios inmobiliarios, viable, obligado y necesario, parece omitirse y estar ausente en el PreAvance, que parece limitar sus propuestas al cumplimiento de la obligación legal mínima, sin evaluación propia, ni justificación de su suficiencia, a la que la Planificación General vendría obligada, así en 3.6.2.2.A, se limita a proponer, con pasividad:

Asegurar el acceso a la vivienda mediante el cumplimiento de la reserva de suelo obligatoria para vivienda de protección pública.

         No es este, sin embargo, el de la cuantificación de esta necesidad social, un asunto ni menor, ni marginal, sino central, en la tarea de planificación general, estando el uso de esta potestad pública exigida de motivación y fundamento.

         Las excusas y evasivas contenidas en el preavance sobre las limitadas potestades municipales, para promover la satisfacción del derecho constitucional, contrastarían con la realidad de su potencia y la escasa aplicación, no justificada, que de las mismas se hace.

         Consideración especial habrán de merecer las correlaciones entre crecimientos edificatorios, y crecimientos demográficos, en una etapa en que la inmigración no nacional, demandante de alquiler, es la que aporta crecimiento demográfico y la única capaz de asegurar el mantenimiento de población actual, o su crecimiento futuro, y como, esta demanda de alquiler, de la población que aporta el crecimiento demográfico, se transforme en demanda de nueva vivienda, por la población arrendadora.

        

MANDATO Constitucional

Los poderes públicos se encuentran constitucionalmente mandatados, a “promover  las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes” para “hacer efectivo el derecho constitucional de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, encontrándose obligados, por este mandato, en el ejercicio de sus obligaciones y potestades públicas. 

El ejercicio de las potestades de planificación y ordenación urbanísticas está sometido a este mandato, y de modo especial el ejercicio de la potestad legal de los municipios, de reservar suelo, mediante su calificación urbanística, destinado a la promoción de viviendas de precio administrativamente limitado, para adecuarlo a las rentas.

El mandato a los poderes públicos en cuanto que éstos están obligados a definir y ejecutar las políticas necesarias para hacer efectivo el derecho, constitucionalmente declarado, se configura como un principio rector o directriz constitucional que tiene que informar la actuación de aquellos poderes

Por ello en el momento de la planificación general, momento en el que va a tener lugar el ejercicio de las potestades de públicas de ordenación y calificación del suelo, el  municipio está obligado, sin ningún género de evasivas ni excusas, a dar cuenta expresa, de los modos en que de cumplimiento al mandato constitucional, haga uso de sus potestades legales, y “promueva”, “ las condiciones necesarias y establezca las normas pertinentes” para “hacer efectivo el derecho constitucional de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, en el ámbito territorial de sus competencias.

Al mandato constitucional, se añaden, además, los legales de las disposiciones estatales y autonómicas.

Mandato LEGAL

         Pese a la expresa reseña por el PreAvance, en el referido apartado 3.6.2.2, de los mandatos legales, no encontramos, sin embargo, los contenidos consecuentes, ni comentario o referencia al cumplimiento de lo preceptuado en el sustancial artículo 10 de la legislación estatal.

         Conforme a los mandatos constitucionales y legales no podría ejercerse la potestad de regular la urbanización del suelo con propósito residencial sin dar cuenta de la suficiencia o insuficiencia, o proporción de la reserva de “una parte “a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa”, conforme al literal de la disposición legal.

         El documento de Plan que se Avance o tramite habría de contener, previsión cuantificada y justificación de estas reservas.

        

PARQUE de Vivienda Protegida.

         Se echan en falta, en las evaluaciones y diagnósticos, datos sobre el  parque de viviendas y el suelo edificado actualmente sometidos a los distintos regímenes de protección publica, y precio administrativamente limitado, existentes en el municipio, que puedan orientar y fundamentar la toma de decisiones en curso, que resultará del proceso de revisión emprendido.

Patrimonios públicos de suelo

         Igualmente, en falta se echa información o datos sobre las dimensiones y cuantías de los patrimonios públicos de suelo, en el territorio municipal, que capaciten a las administraciones para su intervención y oferta.

RESERVAS de Suelo para vivienda de precio limitado. 5.3.4

         Será preciso avanzar, así mismo, en cuantificaciones mas precisas, tanto de los remanentes de suelo ya urbanizado, por edificar, como las del ya regulado y programado, aún por desarrollar, junto con la programación prevista, que informen de la capacidad, del planeamiento que se revisa, de atender, en tiempo, las necesidades sociales de vivienda que hoy pueden evaluarse, fundamento del mantenimiento o revisión de las reservas, puestas en relación con las necesidades evaluadas, ahora limitadas al siguiente párrafo:

Por otra parte, a 1 de enero de 2012 existe un remanente de suelo calificado para la construcción de 203.470 viviendas.

         En lo referente a suelo para la construcción de viviendas protegidas, la capacidad es de 81.206 viviendas, de las cuales sólo 4.073 se sitúan en ámbitos que han concluido el proceso urbanizador, si bien, como se ha comentado más arriba, la entrada en carga de Cañaveral y Arroyo del Fresno aportará suelo para 8.282 viviendas con protección.

En una hipótesis optimista en la que el ritmo de construcción de viviendas se situara en una media de 12.000 viviendas anuales en el periodo 2012-2015, habría suelo disponible en términos generales, pero teniendo en cuenta que en los dos últimos años el 75 % de las licencias son para vivienda de protección y que además es previsible que esta tendencia de mantenga en el periodo de crisis, en un par de años se habría agotado el remanente de suelo para la construcción de vivienda protegida. Se hace por tanto necesario un esfuerzo por parte de la Administración Municipal para impulsar el desarrollo urbanístico de aquellos suelos con remanentes de vivienda protegida.

         Las capacidades o reservas globales brutos, de capacidad del nuevo suelo, así evaluados, para nuevas viviendas de precio limitado, parecen situarse en un 40% de esta capacidad residencial, globalmente insuficientes, por aún alejados de la composición de rentas.

PRECIOS Inmobiliarios

         El precio máximo VPP vigente de la vivienda estándar 100 m2c, 75 m2u, 25m2u/plz, fijado administrativamente en 2005, es inferior a 175.000€/viv+plz.

         La caracterización media del mercado en el PreAvance, (5.3.5 diagnóstico) es de 70 m2u, 769 €/mes, esfuerzo 39% renta, para el alquiler y de 86 m2u, 272.734€, Hipoteca >75%, >810€/mes, 30% esfuerzo, para la compra, con 25% de las transacciones en vivienda nueva, un “60%”, por encima del limite superior de las viviendas protegidas.

         El momento de adopción de las nuevas determinaciones “Revisadas”, y fijación del % estructural de reserva de suelo para VPP, vendrá a coincidir, previsiblemente con el de descenso de precios inmobiliarios por ajustes a la moneda común, descensos de rentas por recesión económica, y tasas de paro máximas.

         Las necesidades diagnosticadas en el preavance precisan de planes y respuestas,  inmediatos, practicables en el cuatrienio en curso, sin que puedan  esperar a completar la tramitación de la RPG97.

Serafín Sardina COAM 7538